前回までご説明差し上げた道路は、すべて4m以上の幅員があることが前提でした。
それでは、4m未満の道路は建築基準法上の道路として認められないのでしょうか？
そうではありません。
4m未満の道路でも建築基準法上の道路として認められます。
それが、次に揚げる道路です。
- 42条２項道路
- 43条但し書き道路
今回は42条２項道路を取り上げましょう。
建築基準法では「道路を幅員4m（6m指定区域内は6m）以上のものと定義していますが、法42条2項は、建築基準法施行時、現に建築物が建ち並んでいる幅員4m（6m）未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項（42条1項）の道路とみなし、その中心線からの水平距離2m（3mただし避難、安全上支障がない場合は2m）の線をその道路の境界線とみなす」と規定しています。
4m（6m）未満でも原則1.8m以上（多くの都道府県で1.8mを採用）のもので、特定行政庁が指定したものを道路と認めており、建築基準法で道路と認められないと敷地に建物が建築できません。
また、4m（6m）以上ない代わりに、その道路中心線から2m（3mただし避難、安全上支障がない場合は2m）後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界とみなされ、片側が川やがけ、線路敷等になっている場合は川やがけ等の境界線から4m（6m）のところに道路境界線かあるとみなされます。
この部分には建築はもちろん塀の築造も認められません。 後退した部分の土地は建ぺい率・容積率の計算上敷地面積に算入されません。要するに、将来的にはセットバックした所まで道路を広げる余地を残そうとの措置です。
つまり道路との境界線までバックして建築物の確認申請を提出すれば、建築が可能と言うことです。これを不動産業界の用語で「セットバックが必要な道路」と言います。
この「セットバック」は既に後退が行われた土地もあれば、次回の建て替えの際に後退が必要な場合もあります。また道路の種類を確認する際は常に気をつけて頂きたいことは、その権利関係です。
不動産を購入する場合、「前面道路がセットバックが必要でややこしそうだから購入はあきらめよう」という考え方ではなく、そこに潜むリスクをしっかりと把握し購入価格と照らし合わせて何得できるかがポイントです。