不動産運用シミュレーション
はじめての投資用マンション概要書
ここでは「ニューハイツ幸町503号室」を例に挙げて説明します。
物件概要書では、特に「価格」「所在地」「現状収益」「構造」「建築」に注目します。
| 物件名称 | ニューハイツ幸町503号室 |
|---|---|
| 価格 | 4,100千円（消費税込） |
| 所在地 | 大阪府大阪市浪速区幸町3丁目1番3号 |
| 交通 | 地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀駅」徒歩6分 地下鉄千日前線「桜川駅」徒歩3分 |
- 「価格」について
時代背景によって変わってくるケースがありますが、価格の決定要素は、収益性が6〜7割です。その他、立地と「構造」、「建築（築年数）」によって決まります。
- 「所在地」「交通」について
駅からの距離が短いと需要が確保できます。逆に駅から遠くても、学校・病院などが付近にあるなど特殊要因があるケースがありますので、一概に駅から遠いからといって切り捨ててしまわないように注意します。
| 建物 | 延床面積 | 20.12m² | ||
|---|---|---|---|---|
| 間取り | ワンルーム | |||
| 総戸数 | 31戸 | |||
| 構造 | 鉄筋コンクリート造8階建 | |||
| 建築 | 1981年9月 | |||
| 現状 | 賃借中 | |||
| 管理費等 | 13,030円 | |||
| 都市計画法 建築基準法 |
都市計画 | 市街化区域 | 建ぺい率 | 80% |
| 用途地域 | 商業地域 | 容積率 | 600% | |
| 地域地区 | 準防火地域 | 建築確認 | --- | |
| その他の地域地区 | 駐車場整備地区 | 検査済証 | 無（既存適格物件） | |
| 設備 | --- | |||
| 備考 | 電気温水器補修工事済 | |||
- 「構造」「建築」について
収益物件の「構造」については、主に次の３通りがあります。SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）、RC（鉄筋コンクリート造）、S（鉄骨造）です。
前から順番に建築コストがかかっていますから、物件そのものの購入「価格」が高い順番と考えても良いでしょう。また、「価格」が高くなれば利回りが悪くなるケースが出てきます。
「建築」年数は、２・３年の新築であれば、上位のSRCの方が、賃料が高く設定できるケースが多く、5年、10年経ってくると、立地やその他の要因の方が勝ってくるので、この「構造」はさほど重視されなくなり、SRCの方が割高になってくるケースもありますので注意が必要です。
- 「備考」について
入居率に大きく影響する事項が書かれているケースがあります。「現状収益」と「満室想定」の差を埋める要因となる場合があります。
| 現状収益／年 | 648,000円 |
|---|---|
| 現状利回り | 15.80% |
| 満室想定／年 | 648,000円 |
|---|---|
| 予想利回り | 15.80% |
| 2009年固定資産税 | 土地評価額：814,000円 建物評価額：1,333,000円 2009年税額：25,004円 |
|---|
- 「利回り」について
時代背景によって判断基準が変わってくるケースがあります。「現状利回り」と「予想利回り」の差が無ければ、満室であることを示します。
また、「満室想定」はあくまで予想であって、実際に満室になったからといって、その家賃収入が得られるという保証ではありません（予定賃料で入居者が入るとは限らない）。