収益物件運営に影響のある民法改正案

賃貸借契約において、連帯保証人に賃借人の債務を連帯で保証してもらう契約は非常に一般的です。しかし、この当たり前が変ろうとしています。

先般来、議論されている「民法の大改正」について、法制審議会の部会が、連帯保証人に賃借人の債務を無制限で負わせる「包括根保証契約」の締結を禁止する方向で調整に入っており、実際には平成26年7月末までに「要綱仮案」へ明記されるようです。
(平成27年の通常国会提出を目指して)

さて、「連帯保証人のない賃貸借契約」ですが、実際には債務額の上限を設定する「連帯保証人付き限定債務・賃貸借契約」となることが予想されます。上限債務額の設定基準等については今後、協議されることと思われます。

今一般的になっている「賃貸借保証契約」(保証会社が賃料債権を保証する契約)にも、影響する話となります。現在保証会社が保証する範囲は契約約款にて細かく明記されていますが、
この保証範囲が連帯保証人に対し、どのように変化するのか、賃貸人としては注目すべき重要事項かと思います。

消費者保護の観念がより一層強まっている中、賃貸人(大家さん)としては、どれだけ優良な賃借人を確保し、より長く住んでいただく(テナントリテンション)かの対策を本格的に講じる時期に来ていると感じます。
賃料バランス、設備への投資、広告料支払、通常改装費への資金投下方法等々、考えなければいけないことが山積ですが、こんな時こそ大きく変化するチャンスかもしれないです。

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コラム執筆:田中敬介
(不動産営業経験 16年)


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