不動産投資の魅力(インカムゲイン)

どのような仕組みからリターンが発生するのか

不動産投資におけるインカムゲイン3

〜安定したインカムゲインを維持するための秘訣 空室対策〜

さて、不動産投資の魅力のひとつインカムゲインの話は続きますが、安定したインカムゲインを確保することは不動産投資の成功につながるという格言があるぐらい(私が勝手に思っているだけですが・・・)、大切な要素です。収益が安定してない物件は、売却時も必ず苦戦します。

不動産投資で安定したインカムゲインを得るために欠かせない要素は「空室対策」と「テナントリテンション」の2つが上げられます。

この2つを維持できれば、安定した利回りを確保することができます。

空室対策

インカムゲインの安定確保においては、当然の要素ですが、空室対策に悩むオーナー様は以外と多いのが現状です。ベテランのオーナー様でも自己所有の物件ばかり注目し、近隣の状況などには見向きもしない方は、特にこの悩みが大きなウェートを締めるかもしれません。

満室稼動が維持できない要因は多々ありますが、その中でも多いのは、目先の高い家賃を確保することだけしか考えず、多少の交渉が入っても交渉には応じないケースです。果たしてこれが得策なのでしょうか。

例えば、賃料50,000円で即入居いただいた場合と、2ヶ月空けて賃料53,000円で部屋付けできた場合の損益分岐を考えてみても、34ヵ月後に始めて後者が上回る計算になります。3年近く経過してようやく追いつきますが、2ヵ月後にこの条件で付く保証はありません。また、後者が3年以上住んでいただける保証もございません。目先の条件ばかりにとらわれている人には、賃貸経営は向かないかもしれません。

また、仲介業者へ支払う広告料についても近隣物件の状況にあわせた柔軟な対応が必要になると思います。近隣類似物件の広告料が1ヶ月、所有物件の広告料が0.5ヶ月とします。仲介業者の営業マンは、店頭に来たお客様のニーズに合う物件を紹介しますが、同一エリアに同じような条件の物件があった場合、少しでも報酬の高い物件をがんばって案内します。

広告料の条件も、近隣物件と比較しながら対策をとらなければ、仲介業者から相手にされなくなります。
賃料条件と同様、柔軟な対応が必要になる要素であるといえます。

ほかにも、室内の改装を怠ってはいけません。せっかく見にきたお客様が、部屋が汚れていることが原因で、申込を入れないケースはよくあります。

次回は、テナントリテンションについてお話します。

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コラム執筆者写真
コラム執筆:多田羅健司
(不動産営業経験 12年)


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