不動産投資の魅力(インカムゲイン)

どのような仕組みからリターンが発生するのか

不動産投資におけるインカムゲイン2

今回はインカムゲインの更なる魅力に迫っていこうと思います。
以下は、不動産投資におけるシミュレーションを簡素化したものです。

物件概要

構造 鉄筋コンクリート造陸屋根 5階建
築年数 15年
戸数 30戸
現況賃料(年間) 9,600,000円 (満室)(1)
物件価格 90,000,000円(消費税込)(2)

購入時必要経費

5,500,000円 (3) 登録免許税、不動産取得税、司法書士手数料、仲介手数料、印紙、抵当権設定費用、金融機関融資事務手数料 等々

年間ランニングコスト

2,500,000円 (4)

水道光熱費、塵芥処理費、日常清掃費、定期清掃費、機械警備、EV保守費、退去時改装費、管理費、募集費用、火災保険料 等々


固定資産税都市計画税

600,000円 (5)

銀行融資条件

借入金額 80,000,000円 (6)
借入金利 2.7%
返済期間 25年
年間返済額 4,404,048円 (7)
返済総額 110,101,312円 (8)

キャッシュフロー計算

現況年間賃料(1)-年間ランニングコスト(4)-年間返済額(7)-固定資産税都市計画税(5)
年間キャッシュフロー

 9,600,000円-2,500,000円-4,404,048円-600,000円

2,095,952円(月額キャッシュフロー:174,662円)

不動産投資の醍醐味は、銀行ローンを活用して物件を購入できることです。

このケースは、物件価格と購入時必要経費の合計は、95,500,000円ですが、80,000,000円を銀行から借入れ、残りの15,500,000円を投下資金として運用したものです。投下資金に対し、約6倍のレバレッジを使った取引ができるということです。

投下資金15,500,000円に対して、毎年2,095,952円(利回り約13.5%)のキャッシュフローを確保できれば、投資商品としては非常に魅力的な数字であるといえるでしょう。

ただし、不動産投資でこのような安定した収益を確保するためには、日々の管理業務が非常に大切です。満室稼動や高い賃料確保の維持は管理会社の技量によるところが大きいといえます。

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コラム執筆:多田羅健司
(不動産営業経験 12年)


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