不動産投資の魅力(キャピタルゲイン)

どのような仕組みからリターンが発生するのか

不動産投資におけるキャピタルゲイン

さて、いよいよ不動産投資の魅力のひとつ「キャピタルゲイン」についてご説明いたします。

「キャピタルゲイン」。なじみにくい言葉だと思われる方は「売却益」「差益」「譲渡益」といえば解りやすいかも知れません。

不動産を売却したとき、必要経費を差引いて購入価格よりも高く売れた場合に発生する利益です。

例えば、取得費を含めて100,000千円で購入した収益物件が、売却時の必要経費を差し引いて110,000千円で売却できたとします。この場合のキャピタルゲインは10,000千円となります。

では、果たしてこのようなキャピタルゲインを狙うことは可能なのでしょうか?

実は、市場に出回っている物件を購入しても、このキャピタルゲインを狙うことは非常に難しいのが現実です。市場に出回っている物件はほとんどが相場か相場よりも高い価格で売り出されています。

このような物件をキャピタルゲイン狙いで購入しても利益を狙うことは難しいでしょう。不動産を買えば上がる時代であればいいですが、今の時代においては、土地の値段は一部の地域を除いては、上がる傾向にはありません。ましてや、建物価格は年数が経過するにつれ下落していきます。築年数の古い物件は家賃も自然と下がっていきます。このような理由から、一般の方が不動産投資においてキャピタルゲインを狙うことは難しいと考えられます。

しかしながら、このような時代でもキャピタルゲインを狙える方法はあります。

その方法は、とにかく相場よりも割安な物件を探すことです。割安な物件を購入できればキャピタルゲインを狙うことができますが、そのためには物件が安く売り出される理由を探る必要があるでしょう。

不動産が相場よりも安い値段で売り出される主な例を挙げてみます。

  • 維持管理が煩わしい。とにかく手放したい
  • すぐに現金が必要
  • キャッシュフローが回らない(家賃収入よりも銀行への支払が多い状態が続く。銀行から売却するようすすめられている)
  • 資産の入れ替えが必要
  • 相続、納税資金が必要
  • 破産

等々。

これらの状況に直面したとき、その所有者は物件を手放さなくてはならない状況になり、早く売るためには、相場よりも安い価格で売り出さなければなりません。

このような物件情報をいち早く手に入れて、購入できればキャピタルゲインも十分狙っていくことが可能です。この情報ルートを生み出すことが非常に大切です。そして、割安な物件であるかどうかの判断は、その人の相場観が判断基準となります。その購入した物件がいくらで売れるかをシミュレーションすることが重要になってきます。

これができれば、不動産投資でもキャピタルゲインをしっかりと狙っていけるでしょう。
が、この情報収集はプロでも難しいということを最後に一言お伝えしておきます!

次回はインカムゲインについてご説明いたします。

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コラム執筆者写真
コラム執筆:多田羅健司
(不動産営業経験 12年)


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